公司代码：600077 公司简称：宋都股份

宋都基业投资股份有限公司

2020年年度报告摘要

一 重要提示

1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3 公司全体董事出席董事会会议。

4 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计了宋都基业投资股份有限公司（以下简称宋都股份）2020年度的财务报表，并出具了带强调事项段的无保留意见的《审计报告》（天健审〔2021〕5128号）。公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，具体详见公司于2021年4月30日披露的《宋都基业投资股份有限公司董事会关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的专项说明》、《宋都基业投资股份有限公司监事会关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的专项说明》、《宋都基业投资股份有限公司独立董事关于带强调事项段无保留意审计报告涉及事项的独立意见》

5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

根据《上海证券交易所上市公司回购股份实施细则》等有关规定：上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算，且根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》、《公司现金分红管理制度》等有关规定：公司每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10%；公司任意三个连续会计年度内以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%，公司过去三年利润分配和回购股份的情况具体如下：

2018年，公司实施每10股分配0.31元，分配现金41,543,792.11元；

2019年，公司实施每10股派发现金红利0.4元，分配金额53,187,269.64元，且2019年公司通过集中竞价交易方式实施股份回购，回购支付总金额为29,977,340.31元；

2020年，公司通过集中竞价交易方式实施股份回购，回购支付总金额为259,383,516.13元，占2020年度归属于上市公司股东的净利润的73.61%。

2018年-2020年，纳入回购股份金额，公司已实施现金分红金额合计384,091,918.19元，占近三年实现的年均可分配利润的104.42%，已满足并超过现金分红的相关规定。

公司希望可以长期致力于对股东的回报，综合考虑目前宏观经济形势、行业发展趋势及公司各房地产项目的建设、实际经营需求，公司拟制定2020年利润分配方案如下：公司拟向全体股东每10股派发现金红利0.1元（含税）。本次利润分配以实施权益分派股权登记日的股份总数扣除届时回购专户上累计已回购股份数量76,570,025股（按截至目前公司回购专户股份数量76,570,025股进行测算）后的股份数量为基准，预计股数为1,263,552,301股，派发的具体日期将在权益实施公告中明确，现金分红比例为3.59%。结合公司2020年度回购支付总金额为259,383,516.13元，与本次利润分配方案中预计派发的现金红利合并计算后，公司2020年度合计现金分红比例为77.19%。

具体内容详见公司披露的临2021-049号公告，该方案已经公司2021年4月28日召开的第十届董事会第二十八次会议审议通过。该方案尚需提交公司年度股东大会审议。

二 公司基本情况

1 公司简介

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	宋都股份	600077	百科集团

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	郑羲亮	王嘉婧
办公地址	浙江省杭州市富春路789号宋都大厦	浙江省杭州市富春路789号宋都大厦
电话	0571-86759621	0571-86759621
电子信箱	600077@songdu.com	600077@songdu.com

2 报告期公司主要业务简介

1、行业概况

2020年度全年，房地产宏观调控政策仍然延续，“房住不炒”“因城施策”仍然是主基调。

上半年，疫情的影响对房地产市场的发展同样带来不小的挑战，不少“纾困”政策陆续出台，多地放宽土地出让限制性规定，同时降低土地竞买保证金等出让门槛，土地款延期或分期缴纳等。房地产市场经历了由停滞、好转逐渐至复苏的过程。

2020年8月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。2020年12月，央行、银保监联合发文推出被业内称为的“五档分类”的资金管理政策。系列政策的出台，有序推动企业降杠杆，强化企业的风险控制意识，控制了房企发展的速度，对房地产企业投资、资金端口都起到了一定的约束作用。

整体来说，房地产的调控政策有了一定成效，房地产投资开发和销售情况保持相对稳定的发展。根据国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%，其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%；全国房屋新开工面积224,433万平方米，下降1.2%，降幅收窄0.8个百分点，其中，住宅新开工面积164,329万平方米，下降1.9%；商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%。商品房销售额173,613亿元，同比增长8.7%。

2、公司主要业务及经营模式

公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优势互补的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、业内头部、百强房企强强联手的形式，促进公司稳健发展。

公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心价值”的四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域，并适当拓展西南地区。

目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江苏、广西四大省份。截至2021年3月末，浙江区域覆盖了杭州、舟山、宁波、绍兴、湖州地区共计37个项目，其中杭州项目数量占比浙江区域近60%；安徽区域覆盖了合肥、巢湖地区共计5个项目；江苏区域覆盖了南京、常州、苏州、淮安地区共计7个项目；广西区域覆盖了南宁、贵港、柳州共计4个项目。在组织架构上，集团总部通过对9大城市公司（其中2个在筹划）的把控，进而管理各项目公司经营发展。目前公司房地产项目已形成三大特色鲜明的产品系列即柏悦系、江宸系、如意系，并将在工程端口继续打造鲲鹏系。公司的代建业务，也在积极拓展，截至目前已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善布局。

3 公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

	2020年	2019年		本年比上年 增减(%)	2018年
		调整后	调整前		调整后	调整前
总资产	43,017,114,617.12	37,693,516,950.06	37,690,601,138.41	14.13	24,045,033,266.75	24,045,033,266.75
营业收入	7,161,415,260.72	4,166,986,134.84	4,166,986,134.84	71.86	4,592,197,657.72	4,592,197,657.72
归属于上市公司股东 的净利润	352,388,842.48	588,130,952.06	588,364,140.41	-40.08	411,282,498.33	411,282,498.33
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润	540,372,790.14	532,400,479.21	532,400,479.21	1.50	317,135,319.86	317,135,319.86
归属于上市公司股东 的净资产	4,715,631,853.01	4,648,596,865.73	4,648,830,054.08	1.44	4,120,038,917.07	4,120,038,917.07
经营活动产生的现金 流量净额	193,000,513.11	-516,357,726.67	-519,250,134.50		3,578,286,305.14	3,578,286,305.14
基本每股收益（元／股 ）	0.27	0.44	0.44	-38.64	0.31	0.31
稀释每股收益（元／股 ）	0.27	0.44	0.44	-38.64	0.31	0.31
加权平均净资产收益 率（%）	7.41	13.41	13.41	减少6.00个百分点	10.49	10.49

3.2 报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	848,054,928.73	1,582,891,370.19	1,087,718,601.72	3,642,750,360.08
归属于上市公司股 东的净利润	63,838,701.95	70,507,732.12	31,941,809.35	186,100,599.06
归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润	60,802,528.31	66,103,117.30	41,617,764.67	371,849,379.86
经营活动产生的现 金流量净额	-4,374,859,125.51	-292,006,567.77	1,876,838,330.69	2,983,027,875.70

季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4 股本及股东情况

4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表

单位: 股

截止报告期末普通股股东总数（户）	25,834
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）	27,539
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）

前10名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件的股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
浙江宋都控股有限公 司		469,144,518	35.01	0	质押	446,000,000	境内非国有法人
俞建午		130,550,000	9.74	0	无	0	境内自然人
宋都基业投资股份有 限公司回购专用证券 账户		76,570,025	5.71	0	无	0	其他
郭轶娟		60,433,498	4.51	0	无	0	境内
							自然人
宋都基业投资股份有 限公司－2016年员工 持股计划		49,946,767	3.73	0	无	0	其他
宋都基业投资股份有 限公司－2018年员工 持股计划		33,028,676	2.46	0	无	0	其他
仇展炜		19,011,275	1.42	0	未知	0	未知
云南国际信托有限公 司－苍穹1号单一资 金信托		11,993,898	0.89	0	未知	0	未知
方平		9,323,500	0.70	0	未知	0	未知
赖雄杰		9,296,531	0.69	0	未知	0	未知
上述股东关联关系或一致行动 的说明		上述股东中，除浙江宋都控股有限公司、俞建午、郭轶娟、云南国际信托有限公司－苍穹1号单一资金信托为一致行动人外，本公司未知其余股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人关系
表决权恢复的优先股股东及持 股数量的说明		不涉及

4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

□适用 □不适用

4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5 公司债券情况

√适用 □不适用

5.1 公司债券基本情况

单位:亿元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
宋都基业投资股 份有限公司2019 年非公开发行住 房租赁专项公司 债券（第一期）	19宋都01	151258	2019年5月28日、2019年5月29日、2019年5月30日	2022年5月30日	8	8.5	到期还本，按年付息	上海证券交易所
宋都基业投资股 份有限公司2019 年非公开发行住 房租赁专项公司 债券（第二期）	19宋都02	162020	2019年8月28日、2019年8月29日	2022年8月29日	2	8.5	到期还本，按年付息	上海证券交易所

5.2 公司债券付息兑付情况

√适用 □不适用

报告期内，19宋都01、19宋都02债券均按照募集说明书约定完成付息，具体如下： 19宋都01于2020年6月1日完成付息兑付，本期债券票面利率（计息年利率）为8.50%，每手本期债券面值为1000元，派发利息为85元（含税）；

19宋都02于2020年8月31日完成付息兑付，本期债券票面利率（计息年利率）为8.50%，每手本期债券面值为1000元，派发利息为85元（含税）。

5.3 公司债券评级情况

√适用 □不适用

报告期内，本公司委托联合信用评级有限公司对主体信用等级进行了跟踪评级，发行人的主体长期信用等级为AA，评级展望为“稳定”。未进行债项信用等级的评定。

5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标

√适用 □不适用

主要指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%）	86.70	85.34	1.59
EBITDA全部债务比	0.11	0.12	-6.98
利息保障倍数	0.85	1.53	-44.86

三 经营情况讨论与分析

1 报告期内主要经营情况

2020年度，公司营业收入71.61亿，同比增长71.86%；扣除非经常性损益净利润5.40亿元，主业经营踏实稳健，业绩稳定。

2 导致暂停上市的原因

□适用 √不适用

3 面临终止上市的情况和原因

□适用 √不适用

4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

√适用 □不适用

本公司将杭州宋都房地产集团有限公司等175家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本节财务报表附注八、合并范围的变更和九、在其他主体中的权益之说明。